■我國現(xiàn)有的一些主打養(yǎng)老牌的地產(chǎn)項(xiàng)目中，是在原有地產(chǎn)項(xiàng)目無法成功脫手時(shí)，才迫不得已轉(zhuǎn)型改做養(yǎng)老社區(qū)，以投資為主要目的中青年人卻成為購買主力

■美國、日本等國養(yǎng)老地產(chǎn)的六成收入來自護(hù)理等為老服務(wù)，四成來自公寓出租；相反，中國大部分老人只有兩三千元月收入，難以承擔(dān)較高的養(yǎng)老支出

■居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老的結(jié)合，才是適應(yīng)多數(shù)老年人養(yǎng)老的主要方式，也應(yīng)成為政府部門、企業(yè)、社會(huì)組織的著力點(diǎn)

昨天，國際養(yǎng)老及康復(fù)醫(yī)療博覽會(huì)在上海閉幕，一些民營和外資企業(yè)亮相展會(huì)，推廣他們的新型服務(wù)產(chǎn)品。異地養(yǎng)老、養(yǎng)老地產(chǎn)、以房養(yǎng)老、候鳥式養(yǎng)老……眼花繚亂之余，這些層出不窮的新名詞，距離普通人有多遠(yuǎn)？真能給大家?guī)�來幸福晚年嗎�?/P>

養(yǎng)老地產(chǎn) 太貴了老人買不起

2013年重陽節(jié)，來自一家北京的機(jī)構(gòu)在滬宣布了一項(xiàng)規(guī)模宏大的計(jì)劃：2014年在上海啟動(dòng)建設(shè)一座占地3千畝、入住近3萬老人的低碳健康養(yǎng)老生態(tài)城，然而近半年過去，這座曾被廣泛宣傳的新城依然不見動(dòng)靜。不僅如此，其他一些摩拳擦掌宣布進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的著名地產(chǎn)商也沒有實(shí)質(zhì)性突破。首批在國內(nèi)提出養(yǎng)老地產(chǎn)概念的萬科，其所做的也只是在上�，F(xiàn)有社區(qū)中嵌入一些養(yǎng)老服務(wù)……

根據(jù)發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)，養(yǎng)老地產(chǎn)與普通地產(chǎn)項(xiàng)目有很大區(qū)別。例如：日本東京的銀座太陽城，平均年齡為78歲；美國亞利桑那州的太陽城，禁止55歲以下人士入住，10萬人口卻擁有醫(yī)院、診所數(shù)百間，城內(nèi)車輛時(shí)速不得超過50公里，有各種為老服務(wù)和無障礙設(shè)施。

然而，在我國現(xiàn)有的一些主打養(yǎng)老牌的地產(chǎn)項(xiàng)目中，以投資為主要目的的中青年人卻成為購買主力。例如浙江嘉興的江南太陽城，原計(jì)劃吸引以上海為主的異地老人入住，但因?yàn)橐黄陧?xiàng)目的老年人入住率較低，不得不在二、三期開發(fā)中發(fā)明出一個(gè)“全齡化社區(qū)”的新概念。當(dāng)標(biāo)志性的萬科杭州良渚文化村項(xiàng)目的575套老年公寓和一棟頤養(yǎng)中心主要賣給了中年人、萬科北京幸福會(huì)的146套老年公寓主要賣給年輕人后，萬科總裁郁亮也在業(yè)績(jī)會(huì)議上坦承，買家結(jié)構(gòu)出現(xiàn)錯(cuò)位，其養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)尚未真正展開。

在上述低碳健康養(yǎng)老生態(tài)城計(jì)劃揭幕的活動(dòng)中，相關(guān)負(fù)責(zé)人就曾向記者坦言，國家對(duì)樓市的調(diào)控力度伴隨著房?jī)r(jià)上漲而不斷加大，地產(chǎn)商要開發(fā)商業(yè)樓盤，四大行都不敢放貸，買地還頻頻遭遇“地王”。相反，如果是投資養(yǎng)老地產(chǎn)，銀行愿意放貸，還能向當(dāng)?shù)卣�府�?zhēng)取政策支持和低價(jià)拿地，養(yǎng)老地產(chǎn)可謂是一片“藍(lán)海”。國內(nèi)首個(gè)老年會(huì)員制康樂社區(qū)上海親和源的負(fù)責(zé)人也指出，一些企業(yè)是在原有地產(chǎn)項(xiàng)目無法成功脫手時(shí)，才迫不得已轉(zhuǎn)型改做養(yǎng)老社區(qū)。

地產(chǎn)商的被迫轉(zhuǎn)型能否成功？一位曾就職多家著名地產(chǎn)公司的高管潘先生向記者指出，美國、日本等國的養(yǎng)老城主要是通過為老服務(wù)贏利，例如在美國，老人退休后仍有較高收入和福利，足以承擔(dān)較高的為老服務(wù)費(fèi)用，因此，養(yǎng)老城里有各種配套設(shè)施，甚至還有高爾夫球場(chǎng)，養(yǎng)老地產(chǎn)的六成收入來自護(hù)理等為老服務(wù)，四成來自公寓出租。相反，中國的大部分老人只有兩三千元月收入，難以承擔(dān)較高的養(yǎng)老支出，所以，地產(chǎn)商不可能靠后續(xù)運(yùn)營在短期內(nèi)收回投資，只能通過賣房實(shí)現(xiàn)快速現(xiàn)金回流，歸還銀行貸款。

2006年，浦東民政部門組織千名浦東老人去浙江安吉試住，測(cè)評(píng)結(jié)果發(fā)現(xiàn)，90%老人只能接受1000元至1200元的包吃包住養(yǎng)老服務(wù)價(jià)格，一次性拿出幾十萬元甚至數(shù)百萬元購買房產(chǎn)更加困難。因此，雖然開發(fā)商十分樂于對(duì)外強(qiáng)調(diào)：“2015年老年人將占上�？�?cè)丝诘?/3”，但內(nèi)部也私下承認(rèn)，大約僅5%老年人能負(fù)擔(dān)養(yǎng)老地產(chǎn)這一昂貴的養(yǎng)老方式。

異地養(yǎng)老 離孩子太遠(yuǎn)不方便

在近三年的上海兩會(huì)上，不斷有政協(xié)委員建議鼓勵(lì)異地養(yǎng)老。民盟上海市委也建議上海開展異地養(yǎng)老試點(diǎn)，制定引導(dǎo)異地養(yǎng)老的政策。

不過，正如前文所說，大多數(shù)老年人經(jīng)濟(jì)條件有限，能承擔(dān)異地養(yǎng)老開支的，也只是一小部分人。除此之外，還有生活觀念和習(xí)慣的種種限制。

本報(bào)記者曾前往江西宜春的溫湯鎮(zhèn)做過調(diào)查，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在當(dāng)?shù)刭I房的上海人約有2000人，還有一兩萬名“候鳥”，其中，真正常住的約為三四百人。其他幾個(gè)著名的異地養(yǎng)老勝地廣西巴馬、海南三亞、山東威海、浙江安吉等，也聚集了大約一兩萬名上海“候鳥”。不過，一方面，總數(shù)并不具有代表性，另一方面，大多數(shù)人只是短期居住，其本質(zhì)是旅游度假，并不是真正意義上的養(yǎng)老。

最近，一位在海南買房并居住10年的老人陳女士返回了上海，談及原因，一來，“女兒生孩子，要幫忙照顧”，二來，“年紀(jì)越來越大，在外地沒有醫(yī)保，看病不方便”。陳女士的嘆苦經(jīng)十分具有代表性。異地醫(yī)保報(bào)銷的問題隨著改革推進(jìn)，可以慢慢解決，是否能改變“葉落歸根”的老傳統(tǒng)“瀟灑走一回”，以及能否放得下對(duì)照顧第二代、第三代的牽掛，才是更大的困難。所以，正如上海親和源統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所顯示的那樣，客戶的成交半徑基本不超過35公里，即與子女保持開車路程1小時(shí)的距離，否則，老人和子女都會(huì)不適應(yīng)。

以房養(yǎng)老 遇各種阻力難為繼

除了養(yǎng)老地產(chǎn)、異地養(yǎng)老有種種不適癥，之前曾一度被熱炒的以房養(yǎng)老、結(jié)伴養(yǎng)老、老少結(jié)對(duì)合住等，也都先后因?yàn)楦鞣N問題而遇到阻力甚至無法為繼�？瓷先ズ軙r(shí)髦的這些新型養(yǎng)老方式，并不是能解決老齡化問題的靈丹妙藥，居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老的結(jié)合，才是適應(yīng)多數(shù)老年人養(yǎng)老的主要方式，而這也應(yīng)該成為政府部門、企業(yè)、社會(huì)組織大力發(fā)展和提高的著力點(diǎn)。本報(bào)記者 孫云